Arnavutköy'de Doğru Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir?

Bir evin satış fiyatını belirlemek, ilan platformlarında benzer dairelere bakıp ortalama bir rakam çıkarmaktan biraz daha fazlasını gerektirir.

Özellikle Arnavutköy gibi yapı stokunun, mahallelerin ve hatta birkaç sokak arayla fiyatların değişebildiği bir bölgede, doğru satış fiyatı birden fazla verinin birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkar.

Peki, Arnavutköy'de bir evin gerçek satış değeri nasıl anlaşılır?

Önce piyasayı iki taraftan dinlemek gerekir

Bir gayrimenkulün fiyatını öğrenmek için yalnızca satılık ilanlarına bakmak yeterli değildir. Çünkü ilandaki rakam, mülk sahibinin talep ettiği fiyattır. Gerçekleşmiş veya gerçekleşmesi muhtemel satış fiyatını her zaman göstermez.

Bizim için önemli olan, piyasanın hem satıcı tarafındaki beklentisini hem de alıcı tarafındaki fiyat algısını anlamaktır.

Bunu anlamanın en basit yollarından biri, bölgede aktif çalışan yerel gayrimenkul danışmanlarının görüşlerini karşılaştırmaktır.

Örneğin dört farklı danışmandan bilgi alınabilir. İkisine benzer özelliklerde bir daire satmak istediğinizi, diğer ikisine ise aynı özelliklerde bir daire aradığınızı söylediğinizde iki farklı fiyat dünyasıyla karşılaşırsınız.

Satıcı tarafında konuşulan rakamlarla alıcı tarafında kabul gören rakamlar arasındaki fark, o bölgedeki piyasanın mevcut durumuna ilişkin önemli bir fikir verir.

Doğru fiyat çoğu zaman bu iki tarafın birbirine yaklaştığı noktadadır.

Güncel ilanlar önemlidir, ancak tek başına yeterli değildir

İkinci adım, Arnavutköy'de satışa yeni çıkmış gerçek emsal daireleri incelemektir.

Buradaki önemli kelime **“emsal”**dir.

Aynı mahallede olması, iki daireyi doğrudan emsal hâline getirmez. Binanın yaşı, bulunduğu sokak, katı, cephesi, net kullanım alanı, asansör ve otopark durumu, yapı kalitesi ve iç mekân özellikleri fiyatı doğrudan etkileyebilir.

Ayrıca ilan platformlarında başka bir sorun daha vardır: İlanın ne kadar süredir gerçekten satışta olduğunu anlamak her zaman kolay değildir.

İlan tarihi güncelleme ve öne çıkarma uygulamaları nedeniyle uzun süredir satılamayan bir gayrimenkul, ekranda oldukça yeni bir ilan gibi görünebilir.

Bu nedenle ilan fiyatlarını incelerken yalnızca rakamlara değil, ilanın geçmişine ve mülkün gerçekten ne kadar süredir pazarda olduğuna da bakmak gerekir.

Bulunabilen en yakın emsallerin fiyat ortalaması, değer tespitinde kullanacağımız ikinci veriyi oluşturur.

Bir dairenin bugünkü üretim maliyeti de bize bir şey söyler

Gayrimenkul fiyatlamasında çok sık göz ardı edilen konulardan biri yeniden üretim maliyetidir.

Basitçe şu soruyu sorabiliriz:

Bugün aynı bölgede aynı niteliklere yakın bir daire yeniden yapılsa, arsa payı dâhil ne kadara mal olurdu?

Bunun için güncel yaklaşık inşaat maliyetleri ile bölgedeki arsa metrekare değerleri birlikte değerlendirilir. Dairenin arsa payı hesaplanır ve yapının yaklaşık üretim maliyetiyle birleştirilir.

Ortaya çıkan rakama makul bir müteahhit kârı eklendiğinde, benzer nitelikte yeni bir konutun piyasaya hangi maliyetle çıkabileceğine ilişkin üçüncü bir veri elde ederiz.

Biz hesaplamalarımızda, projenin niteliğine göre değişmekle birlikte, yaklaşık yüzde 25 seviyesindeki müteahhit kârını karşılaştırma verilerinden biri olarak dikkate alıyoruz.

Elbette bu yöntem tek başına “evin fiyatı budur” demek için yeterli değildir. Ancak piyasa fiyatının maliyet gerçekliğinden ne kadar uzaklaştığını görmek açısından oldukça değerlidir.

Kira bedeli, satış fiyatının sessiz göstergelerinden biridir

Bir gayrimenkulün değerini anlamak için baktığımız bir diğer önemli veri ise kira getirisidir.

Arnavutköy'de benzer dairelerin hangi bedellerle kiralandığını biliyorsanız, satış fiyatına ilişkin güçlü bir karşılaştırma yapabilirsiniz.

Bölgede yaklaşık 13 yıllık kira amortisman süresini, yani 156 aylık kira karşılığını, pratik bir değerlendirme ölçüsü olarak kullanmak mümkündür.

Örneğin benzer özelliklerdeki bir daire aylık 30.000 TL kira getiriyorsa:

30.000 TL × 156 ay = 4.680.000 TL

Bu hesap, dairenin kesin satış fiyatının 4.680.000 TL olduğu anlamına gelmez.

Ancak bize şunu söyler: Gayrimenkulün satış fiyatı kira getirisine kıyasla makul bir noktada mı, yoksa piyasa gerçekliğinden belirgin şekilde uzaklaşmış mı?

Özellikle yatırımcı alıcıların yoğun olduğu dönemlerde bu veri, satış hızını doğrudan etkileyebilir.

Peki, bütün bu rakamlarla ne yapacağız?

Artık elimizde dört farklı veri vardır:

• Yerel piyasanın alıcı ve satıcı tarafındaki fiyat ortalaması,

• Güncel ve gerçek emsal ilanların fiyat ortalaması,

• Arsa payı ve yapı maliyetine makul müteahhit kârı eklenerek bulunan yaklaşık üretim değeri,

• Gayrimenkulün muhtemel kira bedelinin 156 aylık amortisman süresiyle karşılaştırılması.

Bu dört veriyi birlikte değerlendirdiğimizde, gayrimenkulün makul satış bandı ortaya çıkmaya başlar.

Burada özellikle “satış bandı” ifadesini kullanıyoruz. Çünkü gayrimenkulde çoğu zaman tek bir doğru fiyat yoktur.

Bir dairenin piyasa değeri 6.000.000 TL ile 6.200.000 TL arasında olabilir.

5.850.000 TL'den satışa çıktığında hızlı talep görebilir.

6.100.000 TL seviyesinde makul bir sürede satılabilir.

6.500.000 TL seviyesinde ise aylarca ilanda kalabilir.

Daire aynıdır.

Değişen şey, fiyat ile satış süresi arasındaki dengedir.

Doğru satış fiyatı, en yüksek rakam değildir

Bir mülk sahibinin evini mümkün olan en yüksek bedelle satmak istemesi son derece doğaldır.

Ancak yüksek ilan fiyatı ile yüksek satış fiyatı aynı şey değildir.

Arnavutköy'de uzun süre satışta kalan birçok gayrimenkulde benzer bir süreç görüyoruz: Mülk yüksek bir rakamla satışa çıkıyor, zaman içerisinde fiyat birkaç kez düşürülüyor ve sonunda başlangıçta ulaşabileceği makul satış fiyatının dahi altında pazarlık görmeye başlıyor.

Çünkü piyasa yalnızca fiyatı değil, gayrimenkulün ne kadar süredir satılamadığını da fiyatlıyor.

Bu nedenle doğru satış fiyatı; mülk sahibini gereksiz bir kayba uğratmayacak kadar güçlü, alıcının piyasa gerçekliği içerisinde kabul edebileceği kadar makul olmalıdır.

Fiyatın altında kalırsanız satış hızlanır. Fiyatın üzerine çıktıkça satış süresi uzar.

Asıl mesele, gayrimenkulün özellikleri ve mülk sahibinin satış hedefi doğrultusunda bu dengenin doğru noktada kurulmasıdır.

Nest Port Gayrimenkul olarak Arnavutköy'deki gayrimenkulleri değerlendirirken tek bir ilana veya tek bir metrekare fiyatına bakmıyoruz. Yerel piyasa hareketlerini, gerçek emsalleri, yapı ve arsa maliyetlerini, kira getirisini ve satış süresi hedefini birlikte değerlendiriyoruz.

Çünkü bir gayrimenkulün fiyatını söylemek kolaydır.

Önemli olan, o fiyatın neden doğru olduğunu verilerle açıklayabilmektir.